Opći Uvjeti Poslovanja Agencije „For Five“ j.d.o.o.
stupanjem na snagu novog Zakona o posredovanju u prometu nekretnina uvode se važna pravila koja izravno utječu na svakodnevno poslovanje agencija za nekretnine. Zakon je objavljen u NN 69/26, a na snazi je od 7. srpnja 2026.
U nastavku donosimo pregled ključnih novosti i obveza na koje bi svaka agencija trebala obratiti pozornost.
• Donošenjem Novoga Zakona očekuje se ostvarenje više razine pravne sigurnosti, transparentnosti i profesionalnosti u obavljanju djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina, što će u konačnici pridonijeti jačanju povjerenja građana u tržište nekretnina te smanjenju pojave nelojalne konkurencije
Od samog početka poslovanja Agencije za posredovanje u prometu nekretninama „For Five“ j.d.o.o., OIB:36867422138, MB 4671899 , Sjeničarska 23, 10040 Zagreb, Hrvatska - registrirani je član HGK te je kao takva dužan odgovorno posredovati u prometu nekrentinama i u interesu Nalogodavca, s kojim se obavezno potpisuje Ugovor o posredovanju.
Naš Agent mora imati odgovarajuću stručnu spremu i položen stručni ispit • Mora biti upisan u Imenik agenata i biti zaposlen na puno radno vrijeme samo kod JEDNOG posrednika te, nije dopušteno da agent istodobno obavlja poslove posredovanja za više agencija niti da pruža slične ili povezane usluge koje bi bile u sukobu s poslovima posredovanja. poštujući Pravilnik o etičkom poslovanju posrednika– kojeg su se dužni pridržavati se svi posrednici/agenti, te Agenti kod posrednika – u agenciji „For Five“ j.d.o.o moraju biti zaposleni na puno radno vrijeme
Posrednik smije vršiti Posredovanje samo uz pisani ugovor te, Poslove posredovanja nije dopušteno obavljati bez prethodno sklopljenog pisanog ugovora o posredovanju. Ako trajanje ugovora nije posebno ugovoreno, smatra se da je sklopljen na razdoblje od 12 mjeseci.
Posrednički Ugovor mora sadržavati, među ostalim, podatke o posredniku i nalogodavcu, predmet posredovanja, vrstu pravnog posla, iznos naknade, dodatne usluge i troškovesmije oglašavati samo nekretnine za koje ima sklopljen ugovor o posredovanju • Oglašavanje mora biti istinito, točno i jasno, bez zavaravanja klijenata, a u oglasima mora biti jasno naznačeno tvrtka i adresa Posrednika
Naplata posredničke naknade - Cjenik postaje sastavni dio ugovora
Važeći cjenik u trenutku sklapanja ugovora mora biti sastavni dio ugovora o posredovanju, s jasno naznačenim datumom i godinom. Cjenik moraju potpisati posrednik i nalogodavac odnosno treća osoba, ovisno o ugovornom odnosu.
• Posrednik stječe pravo na posredničku naknadu tek nakon sklapanja Kupoprodajnog ugovora za koji je posredovao, osim ako Kupac kupuje nekretninu kreditom banke, pa je ugovoreno da to pravo nastaje već sklapanjem predugovora
• Posrednik ne smije zahtijevati djelomično ili potpuno plaćanje posredničke naknade unaprijed, odnosno prije sklapanja Kupoprdajnog predugovora ili Ugovora, ako Kupac kupuje vlastitim sredstvima
• Posrednik može, u vezi s posredovanjem za istu nekretninu, naplatiti posredničku naknadu od nalogodavca i od treće osobe koja postaje nalogodavac, pod uvjetom da je sa svakom stranom sklopio zaseban Ugovor o posredovanju, prema novom Zakonu objavljenom u NN 69/26 koji je na snazi od 07.srpnja 2026. g. Znači, ako posrednik za istu nekretninu ima ugovore s obje strane, ukupna naplaćena naknada mora biti u skladu s važećim cjenikom i ograničenjima iz Zakona.
• Ukupan iznos posredničke naknade naplaćene od oba nalogodavca za istu nekretninu ne smije prelaziti najviši iznos posredničke naknade određene važećim cjenikom u vrijeme sklapanja tih ugovora
Visina Posredničke naknade – Ukupna visina Posredničke naknade u Agenciji „For Five“ j.d.o.o. (prema važećem cjeniku Agencije ) ne smije prelaziti 10%, no posrednik ima pravo naplatiti i nižu naknadu od Nalogodavca, ukoliko procijeni da bi najviša dopuštena naknada mogla ozbiljno ugroziti prodaju ili neželjeno ugroziti budžet Nalogodavca.
Razgled nekretnine nije ugovor o posredovanju, ali se obavezno potpisuje potvrda o razgledu nekretnine tj. Posrednički dnevnik, koja ne sadrži nikakve obveze za potpisnika. Potencijalni kupac ili najmoprimac mora imati mogućnost razgledati i informirati se o nekretnine, nakon čega se očituje o potrebi da ga posrednik dovede u vezu s osobom s kojom ima potpisan ugovor o posredovanju radi pregovora i potencijalnog sklapanja pravnog posla kupnje, najma i sl. Također, agencija ne smije uvjetovati razgledavanje nekretnine prethodnim potpisivanjem ugovora o posredovanju s potencijalnim kupcem ili najmoprimcem. Potvrda o razgledavanju služi kao dokaz da je nekretnina pokazana, ali se ne smije koristiti kao ugovor niti smije sadržavati obvezu plaćanja posredničke naknade.
• Posrednik je dužan svaku promjenu podataka koji se evidentiraju u Registru prijaviti HGK-u roku od 30 dana od dana nastanka promjene, ažuriraju se jednom godišnje, tko se ne ažurira– briše se iz Registra
• Agenti koji su temeljem važećih Rješenja upisani u Registar/Imenik, danom stupanja na snagu ovoga Zakona dužni su u roku 30 dana HGK-u dostaviti dokumentaciju kojom dokazuju da i dalje ispunjavaju uvjete za upis u Imenik agenata, ukoliko to već nisu obavili na početku tekuće godine
Obveza vođenja evidencije - Posrednici moraju voditi evidenciju o svim sklopljenim ugovorima o posredovanju. Evidencija mora sadržavati podatke o vrsti ugovora, nekretnini, tehničkim podacima, energetskom razredu, ugovorenoj cijeni ili najamnini, iznosu naknade, obvezniku plaćanja i važećem cjeniku. Za ugovore kod kojih nije došlo do realiziranog posredovanog posla također se mora voditi posebna evidencija.
Prekršajne odredbe i kazne • Inspekcijski nadzor provodi DIRH. • Za neovlašteno posredovanje propisane su veće novčane kazne za pravne i fizičke osobe/ AGENCIJE & AGENTE , a neovlaštenim posredovanjem se smatra oglašavanje nekretnine bez potpisanog Posredničkog ugovora sa nalogodavcem • Kazne se kreću od 1.000 do 30.000 eura, ovisno o težini prekršaja i prekršitelju • Posebno se sankcioniraju lažno oglašavanje tj. bez dozvole Prodavatelja, rad bez rješenja i upisa u odgovorajući Registar/Imenik i nepoštivanje ugovornih obveza te općih uvjeta poslovanja • Cilj kazni je osigurati poštivanje zakona i pojačati zaštitu potrošača
Zaštita potrošača Povećana zaštita prava potrosača: o Zabrana uvjetovanja razgleda nekretnine sklapanjem ugovora o posredovanju o Zabrana naplate pune posredničke naknade po istoj nekretnini kupcu i prodavatelju, čl. 30. Zakona- ukupan iznos posredničke naknade naplaćene od oba nalogodavca za istu nekretninu ne smije prelaziti najviši iznos posredničke naknade određene važećim cjenikomu vrijeme sklapanja tih ugovora o posredovanju o Dužnost prije sklapanja ugovora o posredovanju pisanim putem upoznati ugovorne strane s visinom pojedinačnih posredničkih naknada i njihovim ukupnim iznosom kod posredovanja za obje strane po istoj nekretnini o Obvezatnost posjedovanja Rješenja o upisu u Imenik/Registar– savjetuje se potrošačima prije sklapanja ugovora s posrednicima iste provjeriti u Registru i Imeniku o Povećane su policeosiguranja od odgovornosti za štetu posrednika/agencija prema potrošačima o
Sastavni dio ugovora o posredovanju = važeći cjenik u trenutku sklapanja ugovora kako bi se spriječile potencijalne manipulacije visinom posredničke naknade
-ovim propisom štite se i posrednici/agencije, kako bi potrošači bili svjesni da nije prihvatljivo iskorištavati posrednike na način da ih dovede u vezu s vlasnikom nekretnine koja se kupuje/prodaje, a zatim čeka istek ugovora kako bi se ugovor sklopio mimo posrednika/agencije, budući i u tom slučaju posrednik ima pravo na pripadajuću posredničku naknadu
Cjenik Agencije „For Five“
Visina Ukupne Posredničke naknade Agencije „For Five“ iznosi 10% od iznosa realizirane Kupoprodajne cijene – no ukoliko Agencija procjeni da bi mogla ugroziti Nalogodavca ili ugroziti samu prodaju, agencijsku proviziju može prilagoditi Nalogodavcu, ali agencijska provizija prema Nalogodavcu ne smije iznositi manje od 2% po potpisanom Posredničkom ugovoru sa Nalogodavcem !!
Obzirom na sve veće troškove života, sve veće naknade banaka, sve veće cijene nekretnina, i sve manje financijske mogućnosti kupaca da dođu do svoje nekretnine - Agencija „For Five“ je u svoj opus poslovanja uvela i mogućnosti savjetovanja za Kupce i a Prodavatelje, kako bi izašla u susret i onim strankama koje nisu u financijskoj mogućnosti angažirati Agenciju za kompletnu uslugu i platiti kompletnu uslugu posredovanja Agenciji tj. posredničku proviziju, a kao odgovorna Agencija želimo pomoći i izaći u susret i kupcima i prodavateljima i tako u najvećoj mogućoj mjeri spriječiti mogućnost zablude ili pokušaja prevare.
Savjetovanje Kupca ili Prodavatelja prije potpisa Posredničkog ugovora je moguća uz naknadu od:
- 40 eura za 30 minuta telefonskog savjetovanja (odbija od cijene ukoliko se uzme Model 2.)
- 190 eura za provjeru nekretnine, bez izlaska na teren
- 250 eura za provjeru nekretnine sa izlaskom na teren
Uz napomenu: ukoliko se Kupac ipak odluči angažirati Agenciju tj. postati Nalogodavac Agenciji i odluči se na potpis Posredničkog ugovora u roku od 30 dana – navedeni iznos naknade za savjetovanje kod telefonskog savjetovanja ili plaćanja po modelu 2, provjere dokumentacije - se odbija od Posredničke provizije i za taj iznos se umanjuje.